¿Qué es el seguro hipotecario pagado por el prestamista? | La verdad sobre

¿Qué es el seguro hipotecario pagado por el prestamista? | La verdad sobre
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13 enero, 2021

Preguntas y respuestas sobre hipotecas: “¿Qué es el seguro hipotecario pagado por el prestamista?”

A principios de este mes, entró en vigencia una regla que hizo que el seguro hipotecario fuera permanente en muchos préstamos de la FHA durante toda la vigencia del préstamo. ¡Ay!

Antes de este cambio de juego, los préstamos de la FHA eran el maullido del gato debido a las bajas tasas hipotecarias ofrecidas, junto con las primas del seguro hipotecario que no solo eran más asequibles, sino que se eliminaban una vez que el préstamo se amortizaba al 78% de LTV.

Pero en un esfuerzo por reducir las pérdidas, la FHA tuvo que poner fin a sus políticas de dinero fácil y tomar medidas drásticas contra los prestatarios que se aprovechan de un programa originalmente destinado a los desatendidos.

Como resultado, supongo que los prestatarios prestarán mucha más atención a los préstamos convencionales, ya que el seguro hipotecario privado (PMI) termina automáticamente con un LTV del 78%.

Además, los propietarios pueden solicitar la eliminación del PMI al 80% de LTV, o antes si la casa se revaloriza.

Bien, entonces un préstamo convencional con PMI probablemente suene mucho mejor que un préstamo de la FHA en este momento, ¡¿y el prestamista incluso lo pagará ?!

El seguro hipotecario pagado por el prestamista no es gratuito

  • La frase “pagado por el prestamista” es engañosa / confusa
  • Porque si bien el prestamista puede pagar la prima en su nombre
  • El prestatario es quien realmente lo paga.
  • Así que no asuma que es una cobertura gratuita

Cuando vea el término “seguro hipotecario pagado por el prestamista”, su primera impresión podría ser que el prestamista lo paga y usted no.

La realidad es que el prestamista sí paga el seguro hipotecario (en su nombre), pero usted también, en forma de una tasa hipotecaria más alta.

Entonces, en lugar de asegurar una tasa de, digamos, 3.75% sobre su fijo de 30 años, acepta pagar el 4% sin seguro hipotecario pagado de su bolsillo.

Esto es similar a un refinanciamiento sin costo, donde el prestamista paga todos los costos de cierre, pero usted termina con una tasa de interés más alta.

Al final del día, no hay almuerzo gratis, disculpe mi juego de palabras, pero es cierto.

Seguro hipotecario pagado por el prestamista versus seguro hipotecario pagado por el prestatario

Ahora echemos un vistazo al seguro hipotecario pagado por el prestamista versus el seguro hipotecario pagado por el prestatario para ver cómo se comparan en el mundo real.

Este es solo un ejemplo para ilustrar la diferencia, así que haga sus propios cálculos con números reales cuando llegue el momento de tomar esta decisión.

Monto del préstamo = $ 100,000 Relación préstamo-valor = 90% Prima mensual de MI = $ 52

Opción A (pagada por el prestatario):

Pago hipotecario mensual fijo a 30 años @ 3.75% = $ 463.12 + $ 52 = $ 515.12

Opción B (pagado por el prestamista):

Fijo a 30 años @ 4% Pago hipotecario mensual = $ 477.42 + $ 0 = $ 477.42

Como puede ver, la opción con un seguro hipotecario pagado por el prestamista es en realidad más barata en términos de pago mensual total.

Sin embargo, la opción pagada por el prestatario eventualmente será más barata una vez que ya no sea necesario pagar el seguro hipotecario.

Pero ese es solo el caso si mantiene su préstamo hipotecario el tiempo suficiente para ver ese beneficio. Por tanto, también importa mucho cuánto tiempo planeas conservar la hipoteca.

Ventajas del seguro hipotecario pagado por el prestamista

  • No paga el seguro hipotecario directamente
  • Puede equivaler a un pago mensual de vivienda más bajo
  • Puede calificar para un monto de préstamo mayor
  • Es posible una mayor deducción fiscal

Una de las mayores ventajas de LPMI es que no tiene que pagar primas de seguro hipotecario.

Como vimos en el ejemplo, esto puede equivaler a un pago hipotecario mensual más bajo en algunos casos, lo que generalmente es algo bueno.

Por supuesto, si opta por un seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI), su pago hipotecario mensual será menor una vez que el seguro hipotecario ya no sea necesario.

Por lo tanto, LPMI generalmente solo ahorra dinero si no planea quedarse en su casa tanto tiempo, o si cree que puede refinanciar más temprano que tarde.

Si elige optar por LPMI, también puede calificar para un préstamo mayor (o comprar una casa más cara), ya que el pago mensual puede ser menor.

Un pago más bajo significa una relación DTI más baja, lo que significa que puede obtener más préstamos por sus ingresos. Si bien puede que no sea una gran diferencia, si las cosas están cerca, la opción LPMI podría ser útil.

Otra ventaja de LPMI es que existe la posibilidad de una deducción fiscal mayor, ya que está pagando una tasa de interés más alta cada mes. Es un poco contradictorio, pero aún debe mencionarse: esto era especialmente pertinente antes de que las primas del seguro hipotecario se volvieran deducibles de impuestos en 2007.

Consejo: para aquellos que ganan más de $ 100,000 al año, la deducibilidad del seguro hipotecario comienza a disminuir después de ese punto, lo que hace que el argumento a favor de LPMI sea aún más fuerte.

Desventajas del seguro hipotecario pagado por el prestamista

  • No puedes cancelar LPMI
  • Dado que está integrado en su tasa hipotecaria
  • No es reembolsable
  • El pago será mayor durante la vigencia del préstamo.

La clara desventaja de LPMI es que no se puede cancelar nunca. Algo así como los préstamos de la FHA hoy en día.

Debido a que LPMI está integrado en la tasa de interés, está ahí para siempre, o al menos hasta que venda su casa o refinancia el préstamo.

En otras palabras, su pago mensual eventualmente será más alto que la opción BPMI, como vimos en nuestro ejemplo.

Además, tiene que pagar una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo, lo que significa que debe pagar más intereses.

Usando el ejemplo del monto del préstamo de $ 100,000, está viendo $ 5,148 adicionales en intereses pagados durante los 30 años completos.

Si mantiene su hipoteca a plazo, pagará más con la opción LPMI, incluso con la deducción de impuestos incluida.

Así que eso es todo: asegúrese de comparar todas las opciones de seguro hipotecario con su corredor o oficial de préstamos para determinar qué es lo mejor para su situación personal.

No asuma que uno es mejor que el otro sin hacer los cálculos y trazar un plan.